Vida útil de los edificios de paneles según la normativa y en la realidad.
Para evaluar la liquidez (es decir, la posibilidad real de vender un apartamento y el monto que se puede obtener por él), se utiliza la vida útil del edificio de paneles. Según las normas, la vida útil de los edificios de paneles de cinco pisos se estima en medio siglo, y la de los edificios de nueve pisos, en unos 100 años. Pero en muchos casos, estas cifras son solo una guía para los urbanistas. Analicemos cuáles son los plazos de vida útil reales y normativos de los principales tipos de edificios de apartamentos.
Vida útil de los edificios de paneles según GOST: ¿recomendación o sentencia?
Cualquier producto tiene una vida útil limitada. Y los edificios residenciales también tienen una vida útil determinada. Una vez vencida, la operación del edificio se vuelve insegura. Este plazo se determina para cada tipo de construcción según GOST y los SNiP correspondientes. En la tabla siguiente, verá datos generalizados sobre los principales tipos de edificios:
Durante el período indicado en los documentos, el edificio (siempre que se hayan seguido las tecnologías de construcción) conservará todas las cualidades declaradas. Este plazo es una recomendación para los urbanistas. Basándose en él, se toma una decisión sobre el momento de demolición o reconstrucción de cada edificio. Pero la vida útil real puede ser mayor o menor que la normativa.
| Factores que aumentan la vida útil normal de un edificio | Factores que reducen la vida útil normal de un edificio |
|---|---|
| Cumplimiento estricto de la tecnología de construcción. | Violación de la tecnología de construcción: uso de materiales de baja calidad, baja calidad del trabajo de los constructores. |
| Uso de paneles de hormigón de tamaño completo o materiales de mayor calidad (revestimiento de ladrillo, bloques de hormigón, etc.) en la construcción de muros. | Uso de paneles de pared delgada. Esta solución, característica de los edificios de la época de Jruschov, reduce la vida útil a la mitad. Su uso está relacionado con la naturaleza temporal de los edificios de la era de Jruschov. |
| Sellado de calidad de las juntas entre paneles en el techo y las paredes, y su mantenimiento oportuno. | Falta de estanqueidad en el techo, fugas frecuentes en las juntas. |
| Realización oportuna de reparaciones importantes: reemplazo de marcos de ventanas, cableado eléctrico, tuberías de agua y alcantarillado. | Falta de reparaciones importantes durante un largo período de tiempo. |
| Ausencia de averías importantes en las comunicaciones: roturas de tuberías, inundaciones del sótano, quemaduras del cableado. | Averías importantes: congelación de tuberías de calefacción en invierno, inundaciones de comunicaciones. |
Vida útil normativa de los edificios de paneles de los años 70
Los edificios de paneles de los años 70 pertenecen a la era del programa de construcción residencial de Brézhnev. Entre ellos se encuentran las series de diseño 90, 121 y otras menos comunes. Dentro de cada serie existen múltiples subseries, por lo que un edificio construido en 1974 puede diferir significativamente de uno de 1979 en cuanto a distribución, características de aislamiento acústico y térmico, y confort habitacional.
Muchas características de estas viviendas se explican en este útil video:
En comparación con las primeras líneas de edificios de paneles (las «jrushchovkas»), las «brézhnevkas» presentan varias ventajas:
- mejora de la distribución (aparición de una cocina espaciosa, recibidor, aumento de la altura de los techos);
- uso de paneles gruesos (espesor – desde 0,3 m);
- presencia en muchas líneas de vertedero de basura y ascensor.
Dado que la base de la estructura de estos edificios sigue siendo un esquema de paneles, persisten dos inconvenientes principales: la imposibilidad de realizar reformas y la tendencia de las juntas entre paneles a perder estanqueidad.
Las normativas de construcción y los estándares operativos permiten el uso de estos edificios durante 100 años. Por ello, los apartamentos en las «brézhnevkas», aunque se encuentran en el segmento de precios «económico» del mercado secundario de vivienda, mantienen una alta liquidez.
¿Cómo prolongar la vida útil de un edificio de paneles de 9 plantas?
Aunque la vida útil de los edificios de paneles de 9 plantas se estima entre 50 y 100 años (según la serie), esta duración puede prolongarse significativamente con una renovación general realizada a tiempo. El plazo recomendado por las normativas para llevarla a cabo es de un cuarto de siglo. La lista de medidas debe incluir:
- revisión de los elementos estructurales portantes y, si es necesario, su refuerzo;
- sustitución de la estructura del tejado y los materiales de cubierta;
- inspección de los cimientos y el área circundante y, según sea necesario, reparación de grietas y refuerzo de puntos problemáticos;
- reparación del cableado eléctrico;
- reparación de los sistemas de alcantarillado, suministro de agua y calefacción.
Lamentablemente, debido a la compleja situación económica, muchas regiones incumplen los plazos recomendados para las renovaciones generales. Un retraso de 5 años es algo habitual, y en muchas ciudades una renovación general con 15 años de retraso no es algo inaudito. En otros casos, las campañas de reparación aparentemente se realizan dentro de los plazos, pero se reduce el conjunto de medidas.
Una renovación general realizada a tiempo y en su totalidad puede prolongar considerablemente la vida útil de una construcción de paneles. Otro factor importante es el cuidado de la vivienda por parte de los residentes.
Vida útil de un edificio de paneles de 5 plantas
La vida útil de los edificios plurifamiliares de 5 plantas construidos en el marco del programa de Jrushchov (1950-1960) se establece en 50 años según las normativas. Los cálculos más simples muestran que para las primeras promociones ya ha expirado, y las viviendas construidas en la década de 1960 están en sus últimos años. Al finalizar la «vida útil» del edificio, un grupo de expertos designado por el municipio debe evaluar el estado de la estructura.
Con base en esta evaluación, así como en el plan de desarrollo de la ciudad y la disponibilidad de fondos en el presupuesto municipal, se toma una de dos decisiones:
- Realizar una renovación capital. Dicha decisión se adopta respecto a edificios cuyo estado general no suscita objeciones.
- Demolición del edificio en ruinas. En este caso, se proporcionan a los residentes apartamentos de igual superficie en nuevas construcciones, y el edificio se derriba después del realojo.
En las grandes ciudades, uno de los factores importantes que influyen en la decisión es el creciente valor del suelo bajo el edificio. A menudo, demoler un viejo edificio de cinco plantas y construir en su lugar uno nuevo de dieciséis resulta ser una solución mucho más conveniente que realizar una renovación capital.
Si el edificio de cinco plantas fue construido durante la era de Brézhnev (o incluso en épocas posteriores), su vida útil normativa se estima en un siglo. En este caso, a fecha de 2020, la explotación del edificio se desarrolla con normalidad.
Esperamos que nuestro artículo le haya ayudado a comprender de qué depende la vida útil del edificio que le interesa y cuáles son las perspectivas de demolición o reconstrucción del mismo.